Подборка: адвокат для собственника

Собственнику квартиры или дома адвокат обычно нужен, когда право на жильё оспаривают, когда им невозможно пользоваться из-за других жильцов или когда кто-то причинил ущерб имуществу. Типичные поводы: выписать бывшего супруга или родственника, договориться с сособственниками о порядке пользования, взыскать ущерб после залива, оспорить решение общего собрания дома, защитить квартиру от притязаний наследников. Здесь представлены участники рейтинга, в практике которых встречаются жилищные споры на стороне собственника. В блоке подборки на этой странице вёрстка выводит карточки участников, а в каждой есть ссылка на сайт.

Далее редакция рассказывает, по какому принципу подбирались кандидаты, какие споры собственников разбирают суды, какими документами подтверждается право и что собрать к первой консультации. Карточки выстроены в той же последовательности, что и в общем рейтинге сайта по гражданским делам.

Какие права собственника жилья защищают участники подборки

Собственнику Гражданский кодекс РФ предоставляет три правомочия: владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Жилищный кодекс РФ добавляет особенности: жильё используется для проживания, собственник отвечает за его содержание и несёт расходы на общее имущество многоквартирного дома. Почти любой жилищный спор собственника сводится к тому, что одно из этих правомочий кто-то нарушает или ставит под сомнение.

Подборку составили адвокаты, занимающиеся такими категориями дел:

признание бывших членов семьи утратившими право пользования и снятие их с регистрационного учёта;
выселение лиц, проживающих в квартире без законных оснований;
установление между сособственниками порядка пользования квартирой, выдел доли и выплата компенсации за незначительную долю;
возврат жилья из чужого незаконного владения и устранение препятствий в пользовании;
возмещение ущерба от залива, пожара и других повреждений квартиры;
признание недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного дома;
признание за истцом права собственности по наследству или в силу приобретательной давности;
оспаривание отказов Росреестра зарегистрировать право.

Типовая ситуация с бывшим супругом

Квартира куплена собственницей до брака. После развода бывший муж не живёт в ней два года, но остаётся зарегистрированным и не платит коммунальные услуги. Обычно после прекращения семейных отношений бывший член семьи собственника лишается права пользования жильём, если стороны не договорились об ином. Право пользования суд вправе оставить за этим лицом на ограниченное время, когда другого жилья нет и купить его не на что. На практике спор решается по доказательствам: квитанции об оплате, свидетельские показания соседей, сведения о другом месте проживания ответчика. На основании судебного решения о признании утратившим право человека снимают с регистрационного учёта.

Совсем иная картина, если квартира приватизирована, а бывший член семьи на момент приватизации имел равное право пользования и отказался в ней участвовать. Такой человек сохраняет право пользования бессрочно, и выселить его по одному лишь факту развода нельзя. Адвокат первым делом запрашивает документы о приватизации.

Методика отбора адвокатов по жилищным делам собственников

Сведения о статусе кандидата сопоставляются с реестром адвокатов территориального органа Минюста и с информацией адвокатской палаты. Адвокат с приостановленным или прекращённым статусом в подборку не попадает.

Опыт кандидатов редакция сверяет с судебными актами, которые опубликованы в ГАС «Правосудие» и на сайтах судов общей юрисдикции. Редакция ищет решения по жилищным искам, где кандидат представлял собственника: истца или ответчика. Важны регулярность участия и охват категорий: выселение, порядок пользования, ущерб, споры с управляющими организациями. Исход отдельных дел мы показателем не считаем, он слишком зависит от исходных документов.

Отдельным шагом идёт изучение общедоступных данных о дисциплинарных нарушениях. Кандидат выбывает из списка при серьёзных нарушениях профессиональной этики. Места не продаются, а самооценки участников, например заявленный процент выигранных дел, в расчёт не принимаются. Включение в подборку не означает превосходства над адвокатами, которых в ней нет.

Жилищные споры собственника: основания, суд и доказательства

Большинство споров собственников рассматривают районные суды. Споры о правах на недвижимое имущество рассматривает суд по месту, где находится квартира или дом: подсудность здесь исключительная, поэтому соглашением сторон другой суд выбрать невозможно. Мировому судье подсудны иски о возмещении ущерба на сумму до пятидесяти тысяч рублей.

Спор	Основной закон	Ключевые доказательства
Признание бывшего члена семьи утратившим право	ЖК РФ, нормы о членах семьи собственника	Документы о прекращении брака, квитанции, показания соседей
Порядок пользования квартирой между сособственниками	ГК РФ, нормы об общей собственности	Технический план, сложившийся порядок проживания
Ущерб от залива	ГК РФ, нормы о возмещении вреда	Акт управляющей организации, отчёт оценщика, фотографии
Оспаривание решения общего собрания	ЖК РФ, нормы об общем собрании	Протокол, бюллетени, реестр собственников
Истребование квартиры у третьего лица	ГК РФ, виндикационный иск	Выписка из ЕГРН, история сделок с объектом

Залив квартиры

После залива прежде всего требуется акт осмотра, его составляет управляющая организация или ТСЖ. В акте фиксируют дату, причину и объём повреждений. Когда источник проблемы — общее имущество дома, скажем стояк до первого отключающего устройства, отвечать будет управляющая организация. Если протекло из соседней квартиры из-за неисправности внутриквартирного оборудования, отвечает собственник этой квартиры. Размер ущерба подтверждается отчётом оценщика, и о дате осмотра стоит заранее письменно известить виновника.

Решения общего собрания

Если собственник не был на собрании или голосовал против, обжаловать решение в суде он может в течение шести месяцев с того дня, когда узнал или должен был узнать о принятом решении. До обращения с иском закон обязывает известить остальных собственников о намерении идти в суд. Решение бывает ничтожным и без суда, если на собрании не было кворума или вопрос не входил в повестку.

Приобретательная давность

Человек, который открыто, добросовестно и непрерывно владеет чужой недвижимостью как своей пятнадцать лет, может приобрести на неё право собственности. Поверх этого периода учитывается ещё и срок исковой давности. Такие иски часто возникают, когда наследство не было оформлено вовремя, а дом много лет содержал один из родственников.

Как подобрать адвоката под жилищный спор собственника

Сначала определите категорию спора. Спор о выселении бывшего родственника, иск к соседу о заливе и оспаривание решения собрания требуют разных знаний. В первом случае важна практика по семейным и жилищным отношениям, во втором нужен опыт работы с оценщиками и строительно-технической экспертизой, в третьем требуется знание процедуры общего собрания и умение работать с реестрами собственников.

После этого перейдите на сайты участников по ссылкам в карточках. Посмотрите, описывает ли адвокат порядок работы, даёт ли письменное заключение о перспективах, берёт ли на себя сбор документов из Росреестра и управляющей организации. По закону об адвокатской деятельности соглашение оформляется письменно, а в нём фиксируются предмет поручения и порядок оплаты.

Темы для первой встречи

Подтверждено ли ваше право собственности и нет ли в нём уязвимых мест.
Какой суд примет спор к рассмотрению и каких сроков ждать.
Какие экспертизы или оценки понадобятся и кто их оплачивает.
Возможно ли урегулировать спор вне суда: соглашением о порядке пользования, выкупом доли, мировым соглашением.
Чем обернётся отказ суда и какие расходы противной стороны придётся возместить вам.

Уверенное обещание выселить ответчика или получить конкретную сумму компенсации должно насторожить. Исход зависит от доказательств, и адвокат вправе говорить только о позиции и рисках.

Документы собственника для первой консультации

Ядро комплекта бумаг образуют документы, подтверждающие право. Без них адвокат не сможет оценить, на чём держится ваша позиция.

Подтверждение права

Сведения из ЕГРН о квартире или доме в виде выписки. Заказать выписку получится на портале Госуслуг или в МФЦ. Выписка должна быть свежей, не старше месяца, иначе в ней могут не отразиться последние изменения.
Документ-основание: договор купли-продажи, дарения или мены, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство либо решение суда.
Технический или кадастровый план с поэтажной схемой, если спор касается порядка пользования или выдела доли.

Сведения о жильцах

Данные о лицах, состоящих на регистрационном учёте, берутся из домовой книги (выписка) либо из единого жилищного документа.
Бумаги о заключении и расторжении брака — когда спор ведётся с бывшим супругом.
Квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг с указанием, кто платил.

По конкретному спору

Для залива: акт осмотра, фотографии и видео, чеки на ремонт, переписка с управляющей организацией и соседом.
Для собрания: протокол, уведомление о собрании, копии бюллетеней, если удалось получить.
Для спора с сособственниками: переписка, предложения о выкупе доли, сведения о сложившемся порядке пользования.

Как адвокат ведёт дело по иску собственника

Дело начинается с проверки права и анализа документов. Если есть возможность урегулировать вопрос без суда, адвокат готовит предложение или претензию: соседу о возмещении ущерба, сособственнику о порядке пользования, управляющей организации о выполнении обязанностей по содержанию дома. Во многих случаях письменное требование от адвоката приводит к переговорам.

Подготовка иска

Если урегулирование не удалось, адвокат готовит исковое заявление, рассчитывает цену иска и госпошлину, при необходимости заявляет о принятии обеспечительных мер. В спорах о праве на квартиру полезно сразу просить суд запретить регистрационные действия, чтобы ответчик не продал или не подарил её во время процесса.

Судебное разбирательство

На заседаниях адвокат задаёт вопросы свидетелям и заявляет ходатайства о назначении экспертизы, а также об истребовании документов у управляющей организации, Росреестра и органов регистрационного учёта. Первая инстанция по ГПК РФ в среднем занимает два месяца, хотя экспертиза и отложения заседаний растягивают процесс.

После решения

С вступившим в силу решением о признании утратившим право пользования обращаются в орган регистрационного учёта, чтобы ответчика сняли с учёта. Исполнением решения о выселении занимается судебный пристав. Судебное решение о праве собственности служит основанием для регистрации этого права в Росреестре. Взысканный судом ущерб получают по исполнительному листу, предъявленному в банк или службу приставов.

Вопросы собственников квартир и домов

Можно ли выписать родственника, который не живёт в квартире?

Если он член семьи собственника, но фактически выехал, не участвует в расходах и создал семью в другом месте, суд, как правило, признаёт его утратившим право пользования. Если речь о несовершеннолетнем ребёнке, ситуация сложнее: его право пользования обычно связано с правом родителей, и выезд по воле взрослых не лишает его этого права.

Сосед по квартире не пускает меня в мою долю. Что делать?

Предъявить иск о вселении и об установлении порядка пользования. Конкретные комнаты суд распределит между сособственниками, ориентируясь на размер долей, нуждаемость и сложившийся порядок. Если выделить изолированное помещение нельзя, можно требовать компенсацию за пользование вашей долей.

Сколько времени есть на оспаривание сделки с моей квартирой?

Для оспоримой сделки срок оспаривания равен одному году, для ничтожной — трём годам. Течение срока начинается со дня, когда вам стало известно или должно было стать известно о нарушении. Если квартира уже перепродана добросовестному приобретателю, требуется иск об истребовании, и у такого спора свои ограничения.

Кто платит за экспертизу по заливу?

На стадии подготовки иска оценку оплачивает пострадавший собственник. При удовлетворении иска суд возлагает такие расходы на виновную сторону. Оплату судебной экспертизы берёт на себя сторона, которая заявила ходатайство, а по итогам дела расходы перераспределяются.

Можно ли продать свою часть квартиры постороннему?

Продавать можно, но прежде надо письменно уведомить остальных сособственников о намерении продать долю с указанием цены и прочих условий. Если они не купят её в течение месяца, долю можно продать третьему лицу не дешевле предложенной цены. Саму сделку с долей в квартире, как правило, должен удостоверить нотариус, который проверяет, соблюдён ли порядок извещения. Если преимущественное право нарушено, сособственник может добиться в суде перевода на себя прав покупателя.

Для связи с редакцией пишите на электронную почту: grazhdanskoe@адвокаты-по-гражданским-делам.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.