Жилищные споры: основные виды

Жилищный спор — это конфликт о праве жить в конкретном помещении, пользоваться им или распоряжаться. На практике в суд чаще всего приходят пять групп требований: о вселении, о выселении, о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта, об определении порядка пользования квартирой и о приватизации. Основные правила содержатся в Жилищном кодексе РФ, а вопросы собственности регулирует Гражданский кодекс. Результат зависит от того, на каком основании человек живёт в квартире: как собственник, как наниматель по договору социального найма, как член семьи собственника или как временный жилец.

Ниже разобрано, чем различаются споры в квартирах собственников и в муниципальном жилье, кто и против кого обычно выступает, какие доказательства собирать, куда подавать иск и как суды решают самый болезненный вопрос: можно ли выселить бывшего члена семьи.

Чем жилищные споры отличаются по предмету: собственность, наём, пользование

Первое, что нужно определить, — правовой статус квартиры. Если жильё приватизировано или куплено, им распоряжается собственник, а члены его семьи имеют производное право пользования. Если квартира муниципальная и предоставлена по договору социального найма, права нанимателя и членов его семьи равны, а собственником остаётся муниципальное образование. От этого зависит, кто вправе требовать выселения и на каких основаниях.

Второй вопрос — характер притязания. Одни споры касаются права как такового: может ли человек вообще проживать в квартире. Другие касаются порядка пользования: кто занимает какую комнату, как распределяются места общего пользования. Третьи связаны с распоряжением: согласие на продажу, обмен, приватизацию.

Собственник и члены его семьи

Членами семьи собственника считаются проживающие с ним супруг, дети и родители, а также другие родственники и иные лица, если они вселены собственником в качестве членов семьи. Они пользуются помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением. При прекращении семейных отношений бывший член семьи по общему правилу утрачивает право пользования, но суд может сохранить его на определённый срок.

Наниматель и члены его семьи

В муниципальной квартире все члены семьи нанимателя имеют равные права и обязанности. Бывший член семьи нанимателя, продолжающий проживать в помещении, сохраняет те же права. Утрата права наступает, если человек добровольно выехал на другое постоянное место жительства. Временное отсутствие нанимателя или члена его семьи не меняет их прав.

Собственники, наниматели, бывшие члены семьи: кто против кого

Состав сторон в жилищном споре почти всегда семейный или соседский. Государственные и муниципальные органы появляются в процессе, когда речь идёт о социальном найме, приватизации или правах несовершеннолетних.

Типовые ситуации

• Собственник после развода требует выселить бывшую супругу, которая продолжает жить в его добрачной квартире.
• Новый собственник купленной квартиры обнаруживает, что в ней зарегистрированы родственники продавца.
• Член семьи нанимателя много лет не живёт в муниципальной квартире, и наниматель просит признать его утратившим право пользования.
• Сособственник, которого не пускают в квартиру, требует вселения и передачи ключей.
• Сособственники не могут договориться, кто занимает большую комнату.
• Муниципалитет отказывает в приватизации, ссылаясь на статус служебного помещения.

Отдельно стоят споры с участием несовершеннолетних. Ребёнок, зарегистрированный по месту жительства одного из родителей, приобретает право пользования этим помещением. Выезд с одним из родителей после развода не означает, что ребёнок добровольно отказался от права, ведь место его жительства определяют взрослые. Поэтому иск о признании ребёнка утратившим право пользования квартирой второго родителя суды, как правило, отклоняют.

Доказательства для исков о вселении, выселении и снятии с учёта

Документы делятся на две группы. Первая подтверждает права на жильё, вторая доказывает фактические обстоятельства: кто проживает, кто выехал, кто платит и кто кому препятствует.

Документы о правах

• Выписка из ЕГРН о собственнике квартиры или договор социального найма, ордер.
• Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах.
• Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность.
• Свидетельство о расторжении брака, если требование связано с прекращением семейных отношений.
• Документы о согласии или отказе от участия в приватизации.

Доказательства фактических обстоятельств

• Квитанции об оплате жилья и коммунальных услуг, показывающие, кто их оплачивал.
• Показания соседей и других свидетелей о проживании или выезде.
• Акт о непроживании, составленный управляющей организацией.
• Обращения в полицию о препятствиях во вселении, ответы участкового.
• Переписка, в которой сторона сообщает о переезде или отказывается передать ключи.
• Сведения о наличии у ответчика другого жилья, о его новом месте работы и проживания.

Для иска о признании утратившим право пользования главное — доказать добровольный и постоянный характер выезда. Для иска о вселении — доказать, что истцу чинят препятствия. Одного отсутствия ключей недостаточно, нужно показать попытки попасть в квартиру и отказ второй стороны.

Суд по месту нахождения квартиры, пошлина и сроки рассмотрения

Иски о правах на жилые помещения относятся к исключительной подсудности и рассматриваются судом по месту нахождения квартиры. Требования о вселении, выселении и признании утратившим право пользования рассматривает районный суд. Споры об определении порядка пользования имуществом относятся к компетенции мирового судьи.

Требования о вселении, выселении и порядке пользования носят неимущественный характер, и госпошлина по ним фиксированная: для граждан она составляет 3 000 рублей. Если одновременно заявлено имущественное требование, например о взыскании компенсации за пользование долей, пошлина рассчитывается дополнительно от его цены.

Сколько длится процесс

Общий срок рассмотрения гражданских дел в районном суде составляет два месяца со дня поступления заявления, у мирового судьи — месяц. На практике жилищные дела нередко идут дольше из-за неявки ответчиков, допроса свидетелей, запросов в органы регистрационного учёта. В делах о выселении участвует прокурор, который даёт заключение.

Как суды решают вопрос о сохранении права пользования

Самый частый вопрос в жилищных спорах: можно ли выписать и выселить бывшего супруга или родственника. Ответ зависит от того, как этот человек приобрёл право пользования. Если он был вселён собственником как член семьи, то после прекращения семейных отношений его право по общему правилу прекращается. Суд может сохранить его на определённый срок, если у бывшего члена семьи нет другого жилья и нет средств его приобрести. Срок определяется исходя из обстоятельств: возраста, состояния здоровья, наличия детей, материального положения.

Совсем иначе обстоит дело, если на момент приватизации квартиры этот человек имел равное право пользования и отказался от участия в приватизации в пользу других. Такие лица сохраняют бессрочное право пользования приватизированной квартирой. Даже при смене собственника выселить их как бывших членов семьи нельзя. Это правило прямо закреплено в законе о введении в действие Жилищного кодекса и подтверждено практикой Верховного Суда РФ.

Выселение из муниципального жилья

Нанимателя и членов его семьи можно выселить только по основаниям, предусмотренным законом. При неоплате жилья и коммунальных услуг более шести месяцев без уважительных причин наниматель может быть выселен с предоставлением другого помещения по договору социального найма, площадь которого рассчитывается по нормам для общежитий. Без предоставления жилья выселяют тех, кто систематически нарушает права соседей, использует помещение не по назначению или разрушает его, причём только после предупреждения наймодателя.

Определение порядка пользования

При определении порядка пользования квартирой суд учитывает размер долей, сложившийся порядок, нуждаемость каждого сособственника и реальную возможность совместного пользования. Если в квартире нет изолированной комнаты, соответствующей доле, суд может отказать в определении порядка, а сособственнику остаётся требовать компенсацию за невозможность пользования.

Действия жильцов, которые ослабляют позицию в процессе

Распространённая ошибка ответчика — добровольный выезд с вывозом вещей без фиксации того, что переезд вынужденный. Если человек ушёл из-за конфликта, угроз или насилия, это нужно подтверждать сразу: обращениями в полицию, медицинскими справками, показаниями свидетелей. Иначе через несколько лет выезд будет выглядеть добровольным.

Вторая ошибка — прекращение оплаты жилья. Тот, кто сохраняет право пользования, обязан вносить свою часть платы. Регулярная оплата служит одним из главных доказательств, что человек не отказался от права на квартиру.

Ошибки истцов

• Снятие ответчика с регистрационного учёта пытаются провести без решения суда, хотя орган регистрационного учёта сделает это только на основании судебного акта.
• Собственник меняет замки и выносит вещи бывшего члена семьи до решения суда, что может повлечь ответственность за самоуправство.
• Не учтено, что ответчик отказался от приватизации, и иск о выселении обречён.
• Иск о вселении подан без доказательств того, что истцу препятствуют.
• Не привлечены органы опеки, хотя спор затрагивает права ребёнка.

Отдельный риск связан с продажей квартиры, в которой зарегистрированы люди. Покупатель становится стороной будущего спора. Право пользования членов семьи прежнего собственника при переходе права собственности, как правило, прекращается, но лица, отказавшиеся от приватизации, и некоторые другие категории сохраняют его. Перед покупкой стоит запросить расширенную выписку о зарегистрированных и историю приватизации.

Вопросы о вселении, выселении и приватизации

Можно ли выписать человека, который не живёт в квартире, без суда?

Только если он сам подаст заявление о снятии с регистрационного учёта. Если человек отказывается, собственник или наниматель обращается в суд с иском о признании утратившим право пользования. Решение суда служит основанием для снятия с учёта.

Что делать сособственнику, которого не пускают в квартиру?

Сначала зафиксировать препятствия: направить требование о передаче ключей, обратиться к участковому. Затем подать иск о вселении и обязании не чинить препятствий. Одновременно можно заявить требование об определении порядка пользования. Если решение не исполняется добровольно, его исполняют судебные приставы.

Можно ли приватизировать квартиру, если один из членов семьи против?

Нет. Для приватизации нужно согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи и несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет. Отказ одного из них делает приватизацию невозможной, и принудить к согласию через суд нельзя.

Сохраняется ли право на приватизацию, если человек уже участвовал в ней ребёнком?

Да. Гражданин, ставший собственником приватизированного жилья в несовершеннолетнем возрасте, сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию после достижения совершеннолетия.

Может ли новый собственник выселить родственников продавца?

Как правило, да. Переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Исключения касаются лиц, отказавшихся от приватизации, и тех, чьё право закреплено в договоре купли-продажи.

Электронная почта редакции: grazhdanskoe@адвокаты-по-гражданским-делам.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.