Оспаривание сделок в суде

Оспорить сделку можно по нескольким основаниям: она противоречит закону; совершена под влиянием обмана, угрозы либо существенного заблуждения; заключена лицом, не понимавшим значения своих действий; прикрывает иную сделку; совершена без необходимого согласия. Основания недействительности перечислены в статьях 166–179 ГК РФ, сроки — в статье 181. Последствие признания сделки недействительной — реституция: стороны возвращают друг другу всё полученное, а при невозможности вернуть в натуре возмещают стоимость.

Перед обращением в суд необходимо установить, к какой группе принадлежит сделка: ничтожная она или оспоримая. От этого зависят срок, круг истцов и то, что придётся доказывать. Ниже разобраны основания, документы, сроки, порядок и типичные просчёты по этой категории.

Ничтожные и оспоримые сделки: от чего зависит стратегия

Ничтожность не зависит от судебного решения: такая сделка недействительна с самого начала. Оспоримая сделка становится недействительной лишь в тот момент, когда суд удовлетворяет иск. По умолчанию сделка, нарушающая закон, оспорима; ничтожной сделка является и в том случае, когда закон прямо так её называет, и в том, когда она посягает на права третьих лиц или публичные интересы. Это правило статьи 168 ГК РФ.

Ничтожными являются, например, мнимые и притворные сделки (статья 170), сделки, совершённые гражданином, признанным недееспособным (статья 171), сделки с целью, противной основам правопорядка или нравственности (статья 169). Оспоримыми — сделки под влиянием существенного заблуждения (статья 178), обмана, насилия, угрозы, кабальные сделки (статья 179), сделки гражданина, не способного понимать значение своих действий (статья 177), сделки без согласия третьего лица, если оно требуется по закону (статья 173.1).

Применение этих норм подробно разъяснено в постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25. Один из ключевых выводов: суд вправе по своей инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки, если это нужно для защиты публичных интересов. В остальных случаях суд решает только то, что заявлено.

Мнимая и притворная сделка

Мнимой называется сделка, заключённая для вида, без намерения породить правовые последствия. Характерный пример — «продажа» квартиры родственнику накануне взыскания долга, когда продавец по-прежнему проживает в ней и оплачивает коммунальные услуги. Притворная прикрывает другую сделку: договор дарения, за которым на самом деле стоит продажа. Если сделка притворна, суд применяет нормы о той сделке, которую стороны в действительности подразумевали.

Кто оспаривает сделки и в каких жизненных ситуациях

Сторону сделки, которая чувствует себя обманутой или введённой в заблуждение, суд выслушает в первую очередь. Это продавец квартиры, подписавший договор под давлением, пожилой даритель, не понимавший, что дарит единственное жильё, покупатель автомобиля с перебитыми номерами.

Второй круг — третьи лица, чьи права нарушены. Супруг, который не соглашался на продажу общего имущества. Наследники, которые считают, что наследодатель в момент подписания завещания или договора не понимал значения действий. Кредиторы должника, подарившего имущество родственникам накануне взыскания. Участник общества, оспаривающий крупную сделку.

Ничтожную сделку может оспорить любое заинтересованное лицо. Оспоримую — только сторона или лицо, указанное в законе. Чтобы суд не отказал по формальному основанию, истец должен объяснить, какой его интерес восстановится при признании сделки недействительной.

Сделки под влиянием посторонних «кураторов»

Отдельная группа дел последних лет — продажа квартиры или крупный перевод денег по указанию людей, которые представились сотрудниками полиции, банка или спецслужб. Продавец сам приходит к нотариусу или в МФЦ, подписывает договор, получает деньги и передаёт их «куратору». Позже он обращается в суд, ссылаясь на обман и заблуждение. Как подобные споры обычно решаются: суд выясняет, знал ли покупатель о воздействии на продавца, насколько цена отличалась от рыночной, как вёл себя продавец при сделке. От этих обстоятельств зависит, вернётся ли квартира и в каком порядке будут возвращены деньги покупателю. Параллельно нужно заявление о преступлении: материалы уголовного дела часто становятся ключевыми доказательствами в гражданском споре.

Сделки супругов

Нотариально удостоверенное согласие второго супруга необходимо при распоряжении недвижимостью и при сделках, которые требуют нотариального удостоверения или регистрации. По Семейному кодексу супруг, согласия которого не спрашивали, вправе оспорить такую сделку в течение года с момента, когда ему стало известно или должно было стать известно о сделке. Для иных сделок с общим имуществом согласие предполагается, и оспорить их можно, лишь доказав, что другая сторона знала о несогласии супруга.

Доказательства по делам о недействительности

Оспаривание сделки — одна из самых доказательственно тяжёлых категорий. Суд исходит из того, что стороны действовали разумно и добросовестно, и опровергать эту презумпцию придётся истцу.

К иску прилагаются копия оспариваемой сделки, выписка из ЕГРН или иной документ о праве, документы о родстве или браке для третьих лиц, медицинская документация, если ссылаетесь на состояние здоровья. Когда документов у вас нет, суд может истребовать их по ходатайству: заявить ходатайство и указать, у кого они находятся.

Экспертиза в делах о состоянии стороны сделки

Когда истец утверждает, что даритель или продавец не понимал значения своих действий, суд почти всегда назначает судебно-психиатрическую экспертизу. При смерти человека экспертизу проводят по медицинским документам и свидетельским показаниям. Медицинская карта поликлиники, выписки из стационаров, сведения из психоневрологического диспансера становятся главными доказательствами. Без них вывод эксперта будет вероятностным, а вероятностный вывод суды обычно не считают достаточным.

Сроки исковой давности и подача иска

По ничтожным сделкам срок исковой давности равен трём годам и отсчитывается с того дня, когда началось исполнение. Если иск подаёт тот, кто не является стороной сделки, срок идёт с момента, когда он узнал либо должен был узнать, что исполнение началось, и в любом случае не превышает десяти лет с начала исполнения.

По оспоримым сделкам срок — один год. Отсчёт идёт с момента, когда прекратились насилие или угроза, под воздействием которых заключена сделка, либо с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно об иных обстоятельствах, которые являются основанием признания сделки недействительной. Годичный срок короткий, и пропуск его по оспоримым сделкам — частая причина отказа.

Подсудность. Споры о правах на недвижимость, в том числе иск о признании сделки недействительной с возвратом квартиры или земельного участка, рассматриваются по месту нахождения объекта. Это исключительная подсудность. Остальные сделки — по месту жительства ответчика либо по правилам подсудности на выбор истца. Арбитражный суд рассматривает споры между компаниями, которые вытекают из предпринимательской деятельности.

Пошлина. Когда наряду с признанием сделки недействительной истец просит вернуть имущество или деньги, иск становится имущественным, а пошлину считают от стоимости имущества. Требование только о признании недействительной без применения последствий суды в ряде случаев рассматривают как неимущественное. Вопрос лучше решить заранее, чтобы суд не оставил иск без движения.

Обеспечительные меры

Пока идёт спор, ответчик может перепродать квартиру добросовестному покупателю, и вернуть её станет почти невозможно. Поэтому одновременно с подачей иска подают ходатайство о запрете регистрационных действий с объектом. Ходатайство разрешается в день поступления, после чего определение суда уходит в Росреестр.

Как суды обычно применяют последствия недействительности

Двусторонняя реституция означает возврат всего полученного. Продавец возвращает деньги, покупатель — квартиру. Если имущество уже перепродано, первоначальный собственник истребует его у последнего приобретателя по правилам о виндикации, и тогда ключевым становится вопрос добросовестности приобретателя. Имущество, которое добросовестный приобретатель получил возмездно, можно истребовать у него лишь в том случае, если собственник утратил владение помимо своей воли.

По делам о дарении квартир пожилыми людьми суды внимательно оценивают обстоятельства: в каком состоянии был даритель, кто готовил документы, оставил ли даритель себе жильё. По делам о мнимых сделках решающим оказывается фактическое поведение сторон после сделки. Если «покупатель» так и не въехал, не платил налог и коммунальные услуги, это сильный довод в пользу мнимости.

Типовая ситуация: договор ренты вместо завещания

Пожилой человек подписал договор пожизненного содержания с иждивением с соседом, через несколько месяцев умер. Наследники оспаривают договор, ссылаясь на болезнь и неспособность понимать значение действий. Чем такие дела обычно заканчиваются: суд назначает посмертную экспертизу, допрашивает врачей и свидетелей. Если экспертиза делает категорический вывод о неспособности, договор признаётся недействительным, квартира возвращается в наследственную массу. При вероятностном выводе в иске, как правило, отказывают.

Где истцы проигрывают дела о недействительности

Первая ошибка — неправильно определить основание. Истец ссылается на обман, хотя по фактам это заблуждение, или требует признать сделку ничтожной, хотя она оспорима. Основание иска связывает суд, поэтому ошибка здесь стоит дорого.

Вторая причина — истёк годичный срок по оспоримой сделке. Истцы рассчитывают на три года, а получают отказ по давности.

Третья — отсутствие медицинских доказательств при ссылке на состояние здоровья. Свидетельские показания родственников о «странном поведении» без медицинской документации экспертизу не убедят.

Четвёртая — не заявлено требование о применении последствий. Если суд лишь признал сделку недействительной, не обязав вернуть имущество, запись в ЕГРН остаётся прежней, и истцу придётся предъявлять новый иск.

Пятая — поведение после сделки, которое подтверждает её действительность. По статье 166 ГК РФ не вправе оспаривать сделку тот, чьё поведение показывало, что сделка действует, например тот, кто принял исполнение по ней.

Вопросы об оспаривании сделок

Можно ли оспорить договор, если я его подписал сам?

Можно, если есть основания: обман, угроза, существенное заблуждение, неспособность понимать значение действий. Сам факт подписания не мешает иску, но придётся доказать, что воля была порочной.

Как поступить, если квартира уже перепродана?

Подать иск к первому приобретателю о признании сделки недействительной и к последнему — об истребовании имущества. Сразу потребовать запрета регистрационных действий.

Как оспорить сделку умершего родственника?

Оспорить сделку может и наследник, если она затрагивает его права как наследника. При переходе прав по наследству срок давности заново не начинается. Когда сделку оспаривают потому, что наследодатель не осознавал значения своих действий, суды, как правило, считают срок с даты, когда наследнику стало известно или должно было стать известно о сделке; в большинстве случаев такой датой служит открытие наследства.

Требуется ли претензия до подачи иска о недействительности?

По таким искам обязательный досудебный порядок не предусмотрен. Но предложение добровольно вернуть имущество иногда помогает договориться.

Что значит «кабальная сделка»?

Сделка, которую человек был вынужден совершить на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, а другая сторона этим воспользовалась. Нужно доказать все элементы: крайне невыгодные условия, тяжёлые обстоятельства и то, что контрагент об этом знал.

Для связи с редакцией пишите на э.почту: grazhdanskoe@адвокаты-по-гражданским-делам.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.