Выселение: позиции сторон

Выселить человека из жилого помещения можно только по основаниям, предусмотренным законом, и, если он не уходит добровольно, только по решению суда. Основания зависят от того, на каком праве человек живёт в квартире. Бывший член семьи собственника по статье 31 Жилищного кодекса РФ, как правило, теряет право пользования. Наниматель по договору социального найма за неуплату более шести месяцев выселяется с предоставлением другого жилья по нормам общежития (статья 90 ЖК РФ). Без предоставления жилья выселяют за разрушение помещения, систематическое нарушение прав соседей и в ряде других случаев.

У каждой стороны свои инструменты. Собственник доказывает основание и отсутствие у жильца самостоятельного права. Жилец ищет основания сохранить право пользования: отказ от приватизации, временный характер выезда, отсутствие другого жилья. Ниже разобраны обе позиции, документы, порядок и типичные ошибки.

Право пользования жильём и как оно прекращается

Выселение — это принудительное освобождение помещения лицом, которое утратило право в нём жить или изначально его не имело. Суд сначала устанавливает, на каком основании ответчик пользуется квартирой, и только потом решает, прекратилось ли это право.

Основания права пользования бывают разные. Собственник и члены его семьи живут в квартире по праву собственности. Наниматель по договору социального найма и члены его семьи — по договору с муниципалитетом. Арендатор или наниматель по коммерческому найму — по договору с собственником. Наконец, человек мог вселиться без всякого основания, например по устной договорённости или самоуправно.

Пленум ВС РФ в постановлении от 02.07.2009 № 14 разъяснил порядок применения Жилищного кодекса, в том числе понятие члена семьи собственника и условия сохранения права пользования. Это постановление суды цитируют почти в каждом деле о выселении.

Признание утратившим право пользования и выселение

Это разные требования. Признание утратившим право пользования предъявляют к тому, кто уже выехал, но остался зарегистрированным. Выселение — к тому, кто продолжает жить в квартире. Если человек и зарегистрирован, и проживает, заявляют оба требования. Снятие с регистрационного учёта происходит на основании вступившего в силу решения.

Типовые конфликты: собственник, бывший супруг, наниматель, прежний владелец

Бывший член семьи собственника

После развода или прекращения семейных отношений бывший член семьи собственника теряет право пользования квартирой, если иное не установлено соглашением. Это правило части 4 статьи 31 ЖК РФ. Но та же норма позволяет суду сохранить за ним право пользования на определённый срок, если у него нет оснований для приобретения другого жилья и имущественное положение не позволяет его обеспечить. Срок определяется судом исходя из обстоятельств.

Важное исключение касается приватизированных квартир. Если бывший член семьи на момент приватизации имел равное право пользования и отказался от участия в приватизации, он сохраняет право пользования бессрочно. Его нельзя выселить как бывшего члена семьи собственника.

Наниматель по социальному найму

Муниципалитет или наймодатель вправе требовать выселения при невнесении платы более шести месяцев без уважительных причин. В этом случае наниматель получает другое жильё по нормам общежития. Без предоставления жилья выселяют, если наниматель или члены семьи систематически нарушают права соседей, бесхозяйственно обращаются с помещением, допуская его разрушение, или используют жильё не по назначению, и предупреждение о недопустимости этого не подействовало.

Новый собственник и члены семьи прежнего

Переход права собственности к другому лицу по общему правилу прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника. Покупатель квартиры, в которой остались зарегистрированными родственники продавца, вправе требовать их выселения. Исключение — лица, отказавшиеся от приватизации, и случаи, когда договор купли-продажи сохраняет за кем-то право проживания.

Арендатор и временный жилец

Наниматель по коммерческому договору найма или безвозмездного пользования выселяется после прекращения договора. Если договор заключён на неопределённый срок, собственник должен предупредить о его расторжении в установленный законом срок. Временный жилец без договора выселяется по требованию собственника.

Документы для иска и для защиты

Собственнику и жильцу нужны разные наборы бумаг, но ключевой документ у обоих один: выписка из ЕГРН и сведения о регистрации по месту жительства. Остальные документы зависят от основания спора.

Жильцу стоит собрать доказательства отсутствия другого жилья и имущественного положения: справку о доходах, сведения из ЕГРН об отсутствии собственности, документы о состоянии здоровья, наличии на иждивении детей. Это основа для просьбы сохранить право пользования на срок.

Требование до иска

Закон не обязывает собственника направлять предварительное требование об освобождении квартиры, но суды оценивают, давалась ли ответчику возможность уйти добровольно. Письменное требование с указанием срока выезда, отправленное заказным письмом, показывает добросовестность истца и упрощает доказывание.

Порядок рассмотрения дела, сроки и расходы

Иски о выселении относятся к искам о правах на недвижимость и подаются по месту нахождения квартиры. Рассматривает их районный суд. По Гражданскому процессуальному кодексу в делах о выселении участвует прокурор, который даёт заключение. Без извещения прокурора решение подлежит отмене.

Срок рассмотрения в первой инстанции установлен ГПК РФ и для дел о выселении составляет два месяца со дня поступления иска, но на практике дела нередко затягиваются из-за неявки ответчиков, отложений и экспертиз. После решения у сторон месяц на апелляционную жалобу. Решение вступает в силу после апелляции или по истечении срока на обжалование.

Требования о выселении и о признании утратившим право пользования — неимущественные. Пошлина для граждан фиксированная. Расходы на представителя проигравшая сторона возмещает в разумных пределах.

Исковая давность к требованию собственника о выселении по общему правилу не применяется: это требование об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения. Но для требований к нанимателю о выселении за неуплату имеет значение период долга и предупреждения.

Исполнение решения о выселении

Если выселенный не освобождает квартиру добровольно, собственник получает исполнительный лист и подаёт его приставу. Пристав устанавливает срок для добровольного исполнения, а затем производит принудительное выселение с описью имущества. Взыскивается исполнительский сбор.

Выселяемый вправе просить суд об отсрочке исполнения решения. Основанием служат обстоятельства, которые делают немедленное выселение крайне затруднительным: тяжёлая болезнь, отсутствие жилья у семьи с маленькими детьми, учебный год у школьника. Суд взвешивает интересы обеих сторон и, как правило, даёт отсрочку на ограниченный срок, а не бессрочно.

Как суды взвешивают позиции сторон

По делам бывших членов семьи суды проверяют три вещи: являлся ли ответчик членом семьи собственника, прекращены ли семейные отношения, нет ли соглашения о пользовании. Если всё подтверждено, право пользования прекращается. Вопрос сохранения права на срок суд рассматривает, даже если ответчик об этом прямо не просит, но лучше заявить об этом и представить доказательства.

По делам о выехавших членах семьи нанимателя суды смотрят на причины выезда. Временный выезд по уважительной причине, например на работу или лечение, право не прекращает. Выезд в другое место жительства с отказом от обязанностей по договору найма — прекращает. Если жилец не платил за квартиру годами и не пытался вселиться, это довод в пользу утраты права.

По делам о выселении несовершеннолетних суды особенно внимательны. Ребёнок бывшего супруга собственника, если он сам является членом семьи собственника как его ребёнок, право пользования не теряет из-за развода родителей. Выселение детей без предоставления жилья требует участия органа опеки.

Типовая ситуация: квартира мужа после развода

Квартира принадлежит мужу, она куплена до брака. После развода бывшая жена с ребёнком остаётся жить в квартире. Муж подаёт иск о выселении. Как такие споры обычно разрешаются: бывшая жена признаётся утратившей право пользования, но суд, учитывая отсутствие другого жилья и наличие ребёнка, может сохранить за ней право проживания на определённый срок. Ребёнок как член семьи отца право пользования сохраняет.

Типовая ситуация: купленная квартира с прописанным братом продавца

Покупатель приобрёл квартиру на вторичном рынке. В договоре продавец обещал снять с учёта всех зарегистрированных в течение месяца, но его брат остался прописан и отказывается сниматься, ссылаясь на то, что когда-то жил в квартире. Как такие споры обычно разрешаются: суд запрашивает документы о приватизации. Если брат не имел права на участие в приватизации или участвовал в ней и затем подарил свою долю, его право пользования прекращено переходом собственности, и иск удовлетворяется. Если он отказался от приватизации, то сохраняет право проживания, и покупателю остаётся требовать от продавца возмещения убытков или расторжения договора.

Ошибки собственников и жильцов

Собственник ошибается, когда меняет замки или выносит вещи жильца без решения суда. Это самоуправство, за которое предусмотрена административная, а в серьёзных случаях уголовная ответственность. Кроме того, такие действия дают жильцу основание для встречного иска о вселении и о нечинении препятствий.

Собственник ошибается, когда не проверяет историю приватизации. Выясняется, что ответчик отказался от участия в приватизации, и иск о выселении обречён.

Жилец ошибается, когда не является в суд. Решение выносится по документам истца, и шанс сохранить право на срок утрачивается.

Жилец ошибается, когда перестаёт платить коммунальные услуги и фактически уезжает, сохраняя только регистрацию. Это превращает временный выезд в отказ от права.

Обе стороны ошибаются, когда не фиксируют договорённости письменно. Соглашение о сроке проживания бывшего члена семьи, подписанное сторонами, снимает почти все вопросы.

Вопросы о выселении

Можно ли выселить зарегистрированного человека без суда?

Нет. Регистрация сама по себе не даёт права пользования, но прекратить фактическое проживание против воли человека можно только по решению суда.

Выселят ли зимой или ребёнка?

Закон не ставит выселение в зависимость от времени года. Несовершеннолетних выселяют с учётом их прав и с участием органа опеки, а суд проверяет, не нарушаются ли жилищные права ребёнка.

Сохраняется ли право, если я отказался от приватизации?

Да, право пользования сохраняется бессрочно, даже если вы затем перестали быть членом семьи собственника. Но длительный добровольный выезд в другое место жительства может привести к его утрате.

Может ли новый собственник выселить родственников продавца?

Да, по общему правилу переход права собственности прекращает их право пользования. Исключение — лица, отказавшиеся от приватизации, и иные случаи, прямо указанные в законе или договоре.

Сколько стоит выселение через суд?

Обязательные расходы — пошлина за неимущественный иск и расходы на исполнение. Расходы на представителя и экспертизу зависят от сложности дела и при выигрыше взыскиваются с проигравшего.

Для связи с редакцией пишите на электронную почту: grazhdanskoe@адвокаты-по-гражданским-делам.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.